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美国房地产泡沫的历史

2019-06-12 21:27 http://www.china-xtw.com 浙江新闻网 分享

早在最后一次洛杉矶房地产泡沫真实的时候,通货膨胀调整后的房价从1997年到2006年几乎翻了三倍,但到2011年又下降了近一半......

美国房地产泡沫的历史

早在S&L泡沫之前,真正的洛杉矶房价从1989年到1997年的峰值下降了40%以上......1880年代的洛杉矶房地产泡沫时实际土地价格从1882年上涨10倍至1888年,然后在一年内下降了三分之一,明年是1889年。尽管洛杉矶的人口在暴涨那个时候,房地产价格先于自己走高,然后又遭遇重创。

从革命战争后纽约州的土地投机,到19世纪30年代芝加哥的巨大泡沫,到21世纪的泡沫,美国一直是房地产投机者的国家,据哈佛大学的爱德华格莱瑟说。从2013年开始,有一篇名为“赌徒国家:房地产投机和美国历史”的简报和论文。

除了上面提到的泡沫之外,本文还介绍了19世纪早期阿拉巴马州棉花农场的气泡,以及20世纪初爱荷华州和纽约市的小麦农场。该论文的结论之一是,一些萧条会引发金融危机,而另一些则不然。

例如,在洛杉矶1880年代的泡沫中,卖家往往是买家的“银行”。许多卖家会收取付款,然后让买家在卖家“回收”抵押贷款中随着时间的推移向他们支付剩余的钱。当泡沫破灭时,洛杉矶没有发生银行业危机,因为卖家吸收了大量亏损而不是银行。

芝加哥泡泡 - 1830年代

另一方面,1830 - 1841年的芝加哥泡沫导致了一场大规模的金融危机。芝加哥地区的实际土地价格从1830年增加到1836年增加了400倍,但随后在1841年下降了近90%。伊利诺伊州立法机构赞助伊利诺伊州银行为伊利诺伊州和密歇根运河等基础设施项目提供资金,但立法机构也推动了银行支持房地产。伊利诺伊银行追逐房地产的钱在繁荣时期发挥了作用。在泡沫达到顶峰并且价格停止上涨之后的一年,伊利诺伊州出现银行危机,银行暂停付款。由于房地产损失,伊利诺伊银行无法继续为基础设施项目融资,并最终在1842年宣布破产。

幸运的是,在芝加哥和洛杉矶的例子中,他们的长期潜在经济都在暴涨,所以在这些泡沫之后几十年,疯狂的高峰房地产泡沫价格看起来并不那么疯狂。

纽约州 - 1790年代

Glaeser教授回过头来说,虽然不是一个泡沫故事,但他提到了独立宣言签名者的迷人案例,他一度可能是该国最富有的人。作为一名频繁的房地产投资者,罗伯特·莫里斯(Robert Morris)在1790年购买了130万英亩的纽约州土地(有一定程度的融资),并在明年以几乎两倍的价格出售。他将不可思议的利润投入到更多的土地交易中,但随着时间的推移,他遇到了“越来越困难的信贷条件”,最终他破产了。

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